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房产企业融资难?税务风险需谨慎
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◎ 华税税务稽查组
房地产行业是资金密集型行业，开发资金需求量大，仅仅依靠企业自有资金及过往经营的利润盈余无法满足实际需要，所以外部融资渠道对房地产企业的生存及运营至关重要。2017年以来，在信贷严格调控的背景下，房企资金压力加剧，2018年“资管新规”酝酿落地，房地产融资正被全面纳入监管。预计短期内房地产企业仍面临较大的融资压力。在此情形下，房地产企业一方面需要继续寻求传统资金来源的支持，另一方面也在积极寻求新的融资及开发方式。本文试图对房企融资中的税务风险进行剖析，以求对房地产企业有所助益。
房地产企业融资方式主要包括房地产开发贷款、房地产企业销售回款、自筹资金、ABS与REITs等。目前来看，销售回款是房地产企业最重要的资金来源之一。房地产开发项目销售或预售的情况，将直接影响到企业的还贷能力和需借贷的资金数量，其中，尤以个人购房贷款的比重最重。2017年以来，受各地限购、限贷政策，银行风控以及房贷利率上调等多重因素影响，房地产销售放缓，购房需求下降，个人购房贷款增速下降。近日，广东省房协发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，向有关单位征求商品房预售制度存废的建议，商品房预售制度的改变，将直接关系到房地产企业的资金安排，若商品房预售制度取消，房地产企业将面临巨大的资金压力，融资成本的增加，亦将导致房地产企业净利润的减少。
由于债券融资和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，房地产企业海外融资的意愿上升。但总体来看，融资规模较小，尚未成为房地产企业的主要融资渠道。2018年的政府工作报告强调要加强金融机构风险内控，同时与房地产相关的要点中再一次指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合来看，房地产企业仍面临较大的融资压力。
从税务角度而言，房地产企业的融资途径可以概括为两种，债权性融资和权益性融资。房地产企业的债权性融资与权益性融资的比例不同，未来会给企业带来不同的税收成本，从而影响企业的收益情况。
债权性融资 | 权益性融资 | |
法律性质 | 债权债务关系 | 股权关系 |
融资方式 | 贷款、预售、自筹资金（拆借、典当、租赁） | 信托、企业并购 |
税务成本 | 融资利息可以税前扣除 | 不可税前扣除 |
一、债权性融资的税务风险 |
根据税法规定，企业在生产经营活动中发生的利息支出，准予进行企业所得税税前扣除。实践中，房地产企业借款类型多样，税前扣除规定复杂，增加了企业的税务成本和税务风险。
（一）金融机构融资
金融机构融资主要包括向银行融资和向非银行金融机构融资两种途径。
1、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条（一）项：
企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
因此，房地产企业向金融机构融资的利息支出，允许据实扣除。
例外情形是，《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函[2009]312号）规定，“关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除”。由此来看，由于股东实缴资本不到位而导致的融资利息支出不得进行企业所得税税前扣除。
2、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）项：
条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
因此，房地产企业向金融机构支付的利息支出，不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额部分，允许据实扣除。
需要注意的是，房地产企业向银行借款的利息支出，在计算企业所得税和土地增值税时，均允许据实扣除；而向非银行金融机构支付的利息支出，企业所得税允许据实扣除，土地增值税应当在不超过商业银行同类同期贷款利率的标准内扣除。
3、增值税
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条（六）项：
下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条：
一、营改增试点期间，试点纳税人有关政策
（四）进项税额。
3.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
因此，房地产企业向金融机构支付的贷款利息以及与贷款直接相关的顾问费、咨询费和手续费等，其进项税额均不得抵扣。
（二）资金拆借
房地产企业借款所发生的利息主要体现为两个方面：一方面是房地产企业向关联企业借款所发生的利息；另一方面是房地产企业向非关联企业和其他个人借款所发生的利息。其中，关联企业间的资金拆借是税务问题的高发区。
1、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条（二）项：
企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）：
一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：
（一）金融企业，为5：1；
（二）其他企业，为2：1。
二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
因此，房企向其关联企业融资支付的利息，在企业所得税税前扣除时受到“债资比”的限制，超过比例的融资利息不得扣除；同时，利率水平还要符合“不超过金融企业同期同类贷款利率”的要求，超过的部分亦不得扣除。
需要注意的是，根据财税[2008]121号文件第二条的规定，符合以下两种情形之一的，关联企业融资不适用“债资比”限制：
1、关联企业融资业务符合独立交易原则；
2、利息支付方的实际税负不高于利息收入方的实际税负。
《企业所得税法实施条例》第一百一十条：
企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。
由此可见，关联企业之间借款，借款利率水平如能与同期同类贷款利率持平，则此类借款不仅能突破借款本金限制，也能全部予以税前扣除。当然，若能证明关联方之间税负相同也可以突破借款本金限制。证明独立交易或税负相同的本质是需证明关联方之间没有利用利息避税的动因，即证明没有利用利息税前抵扣的规定逃税。
2、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）项：
条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
房地产企业向其非金融机构的关联企业融资所产生的利息支出，没有金融企业的贷款利息票据，不能据实扣除，只能按照规定比例计算扣除。
3、增值税
与向金融机构融资相同，房地产企业向关联企业支付的贷款利息以及与贷款直接相关的顾问费、咨询费和手续费等，其进项税额均不得抵扣。
二、权益性融资的税务风险 |
（一）信托融资
目前，我国信托税法十分不完善，对信托业务征税基本上是直接套用一般经济业务的政策规定，而没有单独的信托税收体系。因此，导致我国目前信托税收存在纳税主体不明确、所得税征税客体不确定、重复征税及税负不公等问题。
环节 | 税务风险 |
信托设立环节 | （1）委托人将不动产委托给信托，视为不动产产权发生转移；（2）对受托人按照不动产价格征收3%一5%的契税；（3）对委托人征收设立信托文件的印花税；（4）对不动产产权变更征收增值税。 |
信托存续环节 | 对受托人就其不动产经营的净收益征收所得税。 |
信托终止环节 | （1）信托将不动产返还给委托人或受益人，视为不动产产权发生转移；（2）对受益人按不动产价格征收3%--5% 的契税；（3）对受托人涉及不动产转移的产权转移书据征收印花税；（4）对受托人交付不动产征收增值税；（5）对受益人取得收益缴纳所得税。 |
通过信托股权融资，房地产企业到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价所得即为信托公司实质上的利息收入，实质上也即为房地产企业的融资成本。信托股权融资由于不能够在税前列支融资成本，因此，企业会承担额外多缴的土地增值税和企业所得税。
随着房地产融资难度逐渐加大，联合开发和并购拿地正逐渐成为大中型房企扩大规模的首选，联合拿地快速减轻了企业资金压力，使竞争关系变为合作关系，能有效分散市场风险，预计未来房企的并购项目将会增多。房地产企业一直是税务检查的重点，加之并购项目体量大，资金多，税负成本高，企业应当充分认识到税务合规的重要性，无论是融资或是合作开发，应在项目开始前了解相关的税收规定、税务风险、税负对成本、项目的影响；在项目进行过程中，准确把握业务运作流程、交易时点，正确进行税务处理；在项目结束后，及时进行清算，梳理保存相关税务材料。税务管理贯穿项目运行的始终，通过合法合规的税务处理，达到降低税负、规避税务风险的目的。
★ 版权声明：本文转自华税
延伸阅读：房地产企业融资活动利息涉税处理要点归纳！
房地产企业是资金密集型企业，有人说融资能力是地产企业的看家本领。在国家对房地产调控趋严、银行信贷紧缩的环境下，就决定了房地产企业的资金来源渠道多样，除从银行等金融机构融资外，还需要向非金融机构和自然人融资，不同融资渠道的资金来源的利息，涉税处理有所不同。本文对不同融资渠道来源的借入资金利息涉税处理要点进行了梳理、归纳，希望对您有所帮助。
一、来自于银行等金融机构资金利息的涉税处理要点
（一）项目公司直接从银行借款的涉税处理要点
1、增值税
按照财税（2016）36号文规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2、土地增值税
因为资金直接来自于银行，能够按转让房地产项目计算分摊的，可以据实扣除。
3、企业所得税
因为资金直接来自于银行，可以在税前据实扣除。
（二）关于集团“统借统还”
1、内部使用不“加价”情况下，免增值税。
2、统借统还归根结底是使用外部资金，非关联方之间借贷。
（1）企业所得税
下属企业支付的利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除；
（2）土地增值税
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
二、向非金融机构借款利息的涉税处理要点
（一）税务凭据：税务局代开利息发票。
（二）非关联方涉税处理
1、增值税
利息不能抵扣。
2、土地增值税
通常情况下，不允许扣除，具体视地方规定。
3、企业所得税
利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除。
（三）关联方借款利息企业所得税处理
1、通常情况
利息扣除考虑“双限”，即“资债比”非金融企业 2：1的限制和同期金融机构贷款利率限制。
2、例外情况
按照财税[2008]121号第二条规定，提供相关资料，证明交易活动符合独立交易原则的或者企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
3、注意事项
（1）可按金融企业同期同类贷款利率标准扣除，超出部分，需要在年底汇算时调整（预缴企业所得税时不用调）
（2）提供《金融企业的同期同类贷款利率情况说明》
根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
三、向自然人借款利息的涉税处理要点
（一）税务凭据：税务局代开利息发票。
（二）签订借款合同，内容真实、合法、且不具有非法集资目的。
（三）相关代价
1、个人所得税20%，
2、流转税起征点：每月低于3万，超过3万，增值税征收率3%（按照小规模纳税人标准）。
（四）企业所得税限制
1、利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除。
2、自然人股东受资债比限制。
3、内部职工、其他人员无资债比限制。
（五）其他
1、增值税
利息不能抵扣。
2、土地增值税
同向非金融机构借款。
四、其他
一般情况下，境外融资利息、信托利息、委贷利息、基金利息、债券利息、财务顾问费等无法在土增税前列支。
★ 版权声明：本文转自智慧源/作者：郝书坤
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